СПРАВЕДЛИВАЯ РОССИЯ О КАПИТАЛЬНОМ РЕМОНТЕ 
Наверное многие жители Балахны слышали, что с 2014 года в России будут введены новые правила проведения капитального ремонта жилых помещений. Принят соответствющий Федеральный Закон, внесены изменения в Жилищный Кодекс, Министерство регионального развития выпустило методические рекомендации, на основании которых должны быть разработаны региональные программы по капитальному ремонту. Что не устроило законодателей в существующей схеме проведения капремонта, чем новая схема будет отличаться от старой и в лучшую ли сторону? Мы решили досконально изучить этот вопрос и разобраться с ситуацией. После ознакомления с нормативной базой и вооружившись брошюрой, написанной нашим однопартийцем – депутатом Государственной Думы от Справедливой России в трёх созывах, Олегом Шеиным, мы пришли к выводу, что необходимо подготовить подробный обзор новых правил проведения капитального ремонта, чтобы наши земляки владели всей информацией и не стали жертвами ситуаций, которые навлекут на их семейный бюджет дополнительные статьи расходов. Прокомментировать наши умозаключения мы попросили эксперта в сфере ЖКХ, много лет отдавшего руководству коммунальными компаниями, Маслова Сергея Борисовича (УК «Дом сервис»), который рассмотрел изученные нами законодательные нормы в контексте специфики балахнинского домоуправления…
КАПРЕМОНТ: НОВЫЕ ПРАВИЛА ИГРЫ
Примерно в 2004 году Ходорковский М.Б. был отправлен в Сибирь, а ЮКОС изъят в пользу государства. Затем ЮКОС продали и из выручки был создан Федеральный фонд реформирования ЖКХ. Тот самый знаменитый фонд, из средств которого капитально ремонтировали дома, и менеджеры которого получали многомиллионную зарплату. Понятно, что на все дома денег не хватило. Хуже того, условием получения денег были монетизация льгот и приватизация коммунальных монополий. В итоге регионы побогаче типа Москвы от средств фонда отказались, а регионы победнее принесли в жертву собственных пенсионеров. Впрочем, нынче фонд закончился. Формально, что-то еще выделяется, но, так, ерунда, копейки – 8 млрд. руб. в год на всю страну. Для понимания, граждане России ежегодно платят за ремонт своих домов ТРИЛЛИОН рублей. А поскольку граждане все чаще платят не туда, куда хотят чиновники, в правительстве родилась далеко не оригинальная идея эти деньги забрать. Летом 2012 года три политические партии парламентским большинством приняли в 1-м чтении новый закон о капремонте. Граждане были обязаны платить средства на капремонт в пользу государственного Фонда капремонта, где бы ответственные люди этими деньгами ответственно распорядились. С колоссальным трудом СПРАВЕДЛИВОЙ РОССИИ и жилищным активистам удалось внести изменения в закон. Теперь общее собрание собственников вправе решать: то ли платить в общий котел, то ли открывать отдельный счет на дом. Для самоуправляющихся домов закон, в общем и целом, - благо. А вот для молчунов, то есть тех, кто по-прежнему думает, что все решит государство, закон обернется большими издержками. (Выдержка из брошюры Олега Шеина. «Как защитить свой дом без оружия»).
Итак, начнём с основ. Двумя столпами, на которые будет опираться новая схема проведения капитального ремонта, являются положения Федерального Законодательства и разработанная, в соответствии с этими нормами областным правительством, региональная программа, которая должна отразить все значимые для новых правил проведения капремонта моменты. С этим изначально всё плохо. И если первый монолит, хотя и обнаруживает в себе изъяны и трещины, но всё - таки имеется в наличии, то второй безвестно отсутствует. В принципе. По крайней мере, на 16.00 последнего рабочего дня перед урочной датой, программа даже не была представлена в областной законодательный орган. Сложно сказать, чего хотят областные министры – подвести своё руководство под очередную публичную порку на Госсовете или ударно потрудиться в выходные, чтобы во-всеоружии пересечь законодательный Рубикон и представить - таки плоды своего нормотворчества на рассмотрение в Заксобрание области к 1 июля. Пока имеем то, что имеем – полную неизвестность, а ведь основным из ключевых моментов программы являются деньги. Сколько, конкретно, наши граждане будут платить государству за каждый квадратный метр своего жилища. Что ж, тогда попробуем уговорить нашего собеседника раскрыть секрет полишинеля и рассказать балахнинцам то, что недоговаривают областные чиновники.
(С.Маслов: «Положениями законодательства определены регуляторы программ капитального ремонта в регионах – это правительства субъектов Российской Федерации. К их компетенции отнесены следующие вопросы: 1) Определение размера оплаты (размеры минимального взноса на капремонт и размеры минимального фонда капремонта дома. 2) Утверждение регионального оператора, распоряжающегося средствами, собранными на капитальный ремонт. 3) Направление средств регионального бюджета на софинансирование капремонта. 4) Принятия региональных программ и определения очерёдности домов по этим программам (сроки ремонта и перечень работ могут переноситься только на основании решения собраний собственников). На новую схему распределения средств на капитальный ремонт, с привлечением регионального оператора, Нижегородская область планирует перейти к началу 2014 года. На данный момент Минрегион выпустил методические рекомендации, в соответствии с которыми в Нижегородской области к 1 июля должна быть разработана областная программа по капитальному ремонту, отражающая ключевые моменты, прописанные в законе, в том числе определение регионального оператора, установление минимальных размеров взноса и фонда капремонта, определение сроков и перечней работ. В Законодательном собрании Нижегородской области поговаривают, что размер минимального взноса может быть равен примерно от 9 руб./м.кв. до 10 -15 руб. В то время, как сейчас взнос на капремонт составляет приблизительно 1.8 руб./м. кв. Общее собрание собственников жилья в многоквартирном доме может увеличить минимальный размер взноса, но не уменьшить его. Из методических рекомендаций так же ясно, что оператором, управляющим средствами на капитальный ремонт не может быть «частная лавочка», а его учредителем будут являться органы власти Нижегородской области».)
Ясно. Основной посыл законодателя понятен, минимальный взнос на капремонт будет увеличен в несколько раз и закон даёт право жителям увеличить его ещё, но не даёт возможности уменьшить. Решение об увеличении может быть принято собранием собственников жилья. Кроме того, общее собрание имеет право устанавливать сроки, объём и перечень ремонтных работ, которые, правда, также не могут быть меньше тех, что определены в региональной программе. Ещё в компетенцию общего собрания собственников входит решение вопросов о состоянии банковского счёта – будет ли он передан региональному оператору, если выбрана форма непосредственного управления или Управляющая компания или им будут управлять собственники жилья непосредственно, через ТСЖ, выборе банковского учреждения в котором будет размещён расчётный счет, а так же о необходимости и условиях привлечения кредитных средств для осуществления капитального ремонта. Здесь есть пара нюансов, на которых следует остановиться подробнее. Первое - если даже жители дома приняли решение о самостоятельном накоплении средств капремонта, но не успели отремонтировать дом в срок, установленный программой, накопленные ими деньги изымаются в пользу регоператора. Решение не справедливое, но, к сожалению, законное. Однако закон даёт жителям возможность обойти это условие путём принятия на общем собрании решения о продлении срока капитального ремонта и обязать власти внести эти изменения в ежегодно обновляющуюся региональную программу. Второй момент – это погашение стоимости капремонта. Переход из одной формы накопления средств в другую возможен только при полном погашении всех затрат на ремонт, включая взятые кредиты. Здесь таится опасность того, что дом может быть отремонтирован рег.оператором по завышенной смете с привлечением кредитных средств, а жители дома не смогут прекратить платежи оператору до тех пор, пока не погасят все его затраты на ремонт, включая кредитные деньги. Понятно, что продать или поменять квартиру в таком доме будет крайне проблематично, поэтому жители рискуют оказаться в кредитной зависимости от рег. оператора, фактически в кабале. Поэтому принимая на общем собрании решение о получение кредита, собственникам жилья нужно помнить об этом нюансе и подходить к кредитованию очень осторожно. Особо оговорим, что все накопления денежных средств производятся на специальных банковских счетах. Хотелось бы знать о специфике этих счетов побольше…
(С. Маслов: «Права на деньги находящиеся на спец.счёте, включая проценты по депозиту, принадлежат собственникам помещений. Специальный счёт защищается государством. Если его владелец – ТСЖ или региональный оператор банкротятся, деньги на счёте остаются неприкосновенными. Ими вправе распоряжаться только собственники соответствующего дома. Средства на спецсчётах не облагаются налогами и любой собственник жилого помещения вправе затребовать у банка информацию о движении средств на спецсчёте. Владельцем счёта является региональный оператор для домов с непосредственным управлением или управляющих своим имуществом через домоуправляющую компанию, либо ТСЖ. Многодомовое ТСЖ не вправе быть владельцем счёта, кроме тех, где общее количество квартир в ТСЖ не превышает 30. В ситуации, когда несколько домов объединены в одно ТСЖ, необходимо открывать два спец.счёта, владельцем одного из которых будет ТСЖ, а другого региональный оператор. Вопрос о владении счётом очень важен. Есть дома, большинство жителей которых относятся к так называемой категории «молчунов», тех, которые не приходят на общедомовые собрания, не участвуют в принятии решений. Так вот, если дом «молчащий» и не принял решения о самостоятельном открытии счёта, его открывает оператор и фактически становится единоличным и полноправным владельцем средств, находящихся на нём. А в отношении домов, принявших решение о самостоятельном открытии счетов, региональный оператор, хотя и будет формальным их владельцем, у него не будет права потратить деньги, находящиеся на счёте и он не сможет запретить жителям самостоятельно списать их на капремонт. В случае если жители дома не открыли спецсчет, и накопление средств идет на счете регоператора, регоператор или управляющая компания направляют им предложения о капремонте. В этом случае собственники в праве фактически только уточнить смету расходов. Если они этого не сделали, то решение о капремонте и смете принимает орган местного самоуправления. Здесь следует внимательно отнестись к тому, что если дом накапливает средства на счете регоператора, то представители жителей не имеют права согласовывать акт приемки выполненных работ. Кстати, говоря о функциях оператора, необходимо упомянуть, что в соответствии с законодательством, он вправе на возвратной основе (!) перенаправить средства, собранные одним домом на капитальный ремонт другого дома. Он же, самостоятельно или через органы местного самоуправления определяет подрядные организации для выполнения работ по капитальному ремонту и подписывает акты выполненных работ. Ответственность за некачественное выполнение этих работ перед собственниками помещений, несёт оператор»)
Наверное, очень важно прояснить, какие же термины и определения законодатели вложили в понятие «капитальный ремонт», что под этим подразумевается и за что придётся нашим землякам платить многократно увеличенный «минимальный взнос на капремонт».
(С. Маслов: «Капитальный ремонт включает ремонт внутридомовых ресурсоснабжающих инженерных систем - электро, тепло, газо, водоснабжения и водоотведения. Сюда же следует отнести ремонт и замену лифтового оборудования, что для Балахны, впрочем, не очень актуально, но всё – таки… Конечно же, ремонт крыши и подвальных помещений, утепление и ремонт фасада и фундамента. Установку и ремонт общедомовых приборов учёта, законодательство, кстати, так же относит к капитальному ремонту. Приведённый перечень является очень примерным, так как региональные власти местными нормативно – правовыми актами могут его расширить. Ну и, конечно, общее собрание жильцов может внести в перечень работ по капремонту дополнительные пункты»)
В заключении скажем, что новые правила проведения капитального ремонта имеют в себе ещё очень много нюансов, узких мест и подводных камней. Однако рассмотреть весь объём материала в рамках одной статьи не представляется возможным. Если у кого – то из читателей появятся дополнительные вопросы, присылайте их на указанный электронный адрес и мы перенаправим их специалистам УК «Дом Сервис», которые любезно согласились разъяснить все аспекты новой программы. Адрес электронной почты для комментариев к статье и вопросов по региональной программе капитального ремонта, а также прочих социальных и жилищно – коммунальных вопросов: expert-info@bk.ru
Сергей Редькин
|
